5月21日，江蘇省政府召開新聞發(fā)布會，發(fā)布并解讀《關(guān)于進一步支持城市更新行動的若干政策措施》（以下簡稱《政策措施》）。

《政策措施》涵蓋7個部分、23條具體措施，干貨滿滿，亮點頗多，聚焦問題導(dǎo)向、系統(tǒng)集成、改革創(chuàng)新、民生優(yōu)先和資金保障，為高質(zhì)量推進江蘇城市更新提供了有力的政策支撐。

23項實舉，注重務(wù)實解決堵點難點

省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長金文介紹，《政策措施》緊扣城市更新實踐中反映最集中、訴求最迫切的政策堵點，逐一提出有針對性、可操作的解決方案，制定7個部分、23條具體措施，主要聚焦規(guī)劃、土地、產(chǎn)權(quán)、資金、稅費、多元參與和審批等方面，涉及優(yōu)化規(guī)劃管理、完善供地政策、創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)歸集和不動產(chǎn)登記方式、拓寬融資渠道、落實稅費政策、支持多元參與等內(nèi)容。

全鏈條政策供給是此次《政策措施》中的一大亮點。記者注意到，《政策措施》聚焦系統(tǒng)集成，構(gòu)建全鏈條政策供給，形成從要素保障到主體賦能再到流程優(yōu)化的相對完整政策鏈條。例如，以規(guī)劃編制的彈性和靈活采用協(xié)議出讓等供地方式，保障項目“進得來”；以創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)歸集和不動產(chǎn)登記方式，引導(dǎo)居民和社會主體多元參與，保障項目“落下來”；以暢通市場化融資渠道、優(yōu)化審批流程，保障項目“動起來”。省自然資源廳副廳長李閩告訴記者：“我省將全鏈條解決城市更新中規(guī)劃編制、土地供應(yīng)、地價計收、許可管理、產(chǎn)權(quán)歸集和用途轉(zhuǎn)換等方面難點堵點問題，服務(wù)推動城市高質(zhì)量發(fā)展。”

針對更新改造中面臨的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)問題，《政策措施》提出優(yōu)化產(chǎn)權(quán)歸集、不動產(chǎn)登記服務(wù)等支持政策。在產(chǎn)權(quán)歸集配置上，既明確歷史遺留問題可按照相關(guān)化解政策妥善處置后予以登記，也提出更新啟動時、更新過程中和更新完成后的產(chǎn)權(quán)歸集與析產(chǎn)具體操作路徑。

此外，《政策措施》還提出增加容積率支持老舊住房自主更新、實行規(guī)劃許可豁免制度、簡化規(guī)劃許可審批流程等支持措施，進一步提高規(guī)劃和土地政策在城市更新應(yīng)用場景中的適用性。

民生優(yōu)先，全方位支持城市更新

城市更新是保民生、穩(wěn)投資、促消費的關(guān)鍵載體。去年11月，省委召開城市工作會議；今年3月，省委、省政府印發(fā)《推進江蘇城市高質(zhì)量發(fā)展行動方案》，提出推進城市更新與產(chǎn)業(yè)升級、人居改善、新業(yè)態(tài)發(fā)展相結(jié)合，為制定適應(yīng)我省需求的城市更新政策措施明確路徑方向。

我省城鎮(zhèn)密集、人口密集、經(jīng)濟密集，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，推動城市高質(zhì)量、內(nèi)涵式發(fā)展的需求也更為迫切。此次《政策措施》聚焦問題導(dǎo)向，提出針對性解決方案。緊扣城市更新實踐中反映最集中、訴求最迫切的政策堵點，針對規(guī)劃適應(yīng)性不足、靈活土地供應(yīng)方式約束多、產(chǎn)權(quán)歸集登記難、審批流程繁瑣等問題，逐一提出有針對性、可操作的解決方案。例如，支持老舊廠房更新項目采用消防查驗報告替代竣工驗收報告，優(yōu)化消防審驗。

省國資委副主任何元勝介紹，通過前期對全省國企持有的房產(chǎn)、土地組織開展的排查摸底和統(tǒng)計分析，他們認為，盤活國有企業(yè)存量低效閑置的房產(chǎn)、土地，不僅是提升國企經(jīng)營質(zhì)效的重要途徑，還與城市功能完善、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、住房安居保障、民生服務(wù)提升等密切相關(guān)。

聚焦問題導(dǎo)向，聚焦民生優(yōu)先。金文告訴記者，《政策措施》明確要求全省多措并舉提升空間品質(zhì)，突出以人民為中心的發(fā)展思想，將改善群眾居住條件、提升城市功能作為政策發(fā)力點。例如，在老舊住房改造方面，支持老舊住宅成套化改造，鼓勵運用提高容積率、增配公共服務(wù)設(shè)施、允許繳存人家庭提取住房公積金并提高貸款額度、提供財政補貼等方式支持老舊住房自主更新。

錢從哪來？多元化拓展融資渠道

《政策措施》一個突出亮點，是緊密結(jié)合江蘇發(fā)展實際、注重務(wù)實解決堵點難點，聚焦問題導(dǎo)向，提出針對性解決方案。

資金保障是城市更新的重要支持手段，“錢從哪里來”直接關(guān)系到城市更新項目是否能落到實處。《政策措施》提出，既要積極爭取和用好各級財政資金，又要激發(fā)經(jīng)營主體活力、引導(dǎo)社會資本參與，多元化拓展融資渠道，大力支持城市更新項目順利落實。

據(jù)了解，在財政資金方面，鼓勵統(tǒng)籌省級相關(guān)專項資金，創(chuàng)新運用“撥改投”方式，發(fā)揮專項債券“自審自發(fā)”試點省份優(yōu)勢，支持符合條件的城市更新項目建設(shè)；在市場化融資方面，支持探索發(fā)行市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），對有經(jīng)營性收益、使用者付費明確的項目允許采取特許經(jīng)營模式，用好政策性金融工具補充城市更新項目資本金，多措并舉破解城市更新資金保障難題。

與此同時，積極落實稅費優(yōu)惠政策。對在城市更新項目中提供公益性設(shè)施、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、符合稅收優(yōu)惠條件的，減免土地增值稅。對符合條件的城中村改造項目，適用現(xiàn)行棚戶區(qū)改造有關(guān)稅費支持政策，可免征改造安置住房相關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅、單位和個人印花稅，可免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

落實古建老宅改造更新稅費支持。改造后再轉(zhuǎn)讓的，凡不能取得評估價格、但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，計算土地增值稅時可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除。

激發(fā)活力，鼓勵地方探索

無錫市住建局副局長李先光注意到，城市更新正在從“單點突破”向“片區(qū)統(tǒng)籌”轉(zhuǎn)變。近年來，無錫探索片區(qū)統(tǒng)籌，通過區(qū)域整體平衡、片區(qū)統(tǒng)籌運作，推動基礎(chǔ)設(shè)施提升與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更新運營相結(jié)合，發(fā)布《無錫市城市更新三年行動計劃（2025—2027年）》等政策，實施一批綜合連片更新片區(qū)。例如，無錫火車站及周邊街區(qū)更新改造總占地面積約1.5平方公里，以火車站為樞紐、運河為紐帶，整體激活老城廂繁華煙火氣和人文新風(fēng)貌。近3年，無錫共動態(tài)謀劃儲備包含39個綜合更新片區(qū)、476個項目的城市更新項目庫，對每個片區(qū)“精準(zhǔn)畫像、分類施策”，拉動多元主體總投資近1600億元。

《政策措施》中明確表示，鼓勵發(fā)揮基層首創(chuàng)精神，賦予地方更多自主探索空間。對此，李先光很受鼓舞，他告訴記者，地方上不缺“闖”的精神，政策激勵和探索空間給了地方更大的積極性和因地制宜的可能性。

記者注意到，自2022年省委、省政府部署推進城市更新行動以來，通過省級試點項目的實施，鼓勵各地先行先試、探索路徑。結(jié)合對試點項目的跟蹤和地方實施反饋，目前，城市更新項目在推進中不同程度地存在規(guī)劃、土地、建設(shè)、資金、審批等方面的難點堵點問題，亟待有效破解，也給地方探索破解方法提供空間。

鹽城市住建局分管副局長姚秀琴介紹，在存量更新時代，城中村整村拆遷的傳統(tǒng)改造模式難以為繼。在更新瀆上·老西門城中村片區(qū)時，他們創(chuàng)新探索“收儲租”等柔性路徑，政府收儲改造少部分閑置房屋，以政府主導(dǎo)的小樣本示范項目為牽引，吸引當(dāng)?shù)鼐用褡灾鞲潞蜕鐣Y本參與，增加超1500平方米沿街經(jīng)營面積，20余家面向本地生活和年輕客群的特色小店入駐。

作為國家首批碳達峰試點城市，鹽城結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣瑢嵤┙ㄜ娐肺纳搪媒謪^(qū)等標(biāo)志性項目，探索“工業(yè)遺存+低碳科創(chuàng)”的更新路徑，助力建設(shè)綠色低碳發(fā)展示范區(qū)。

據(jù)悉，江蘇正一體推進高質(zhì)量開展城市更新三年行動計劃、城市更新項目庫建設(shè)，同時建立重點項目掛鉤聯(lián)系工作機制，協(xié)調(diào)解決項目推進中的具體問題，推動政策精準(zhǔn)對接。